Das Eigentumsregister
Das spanische Eigentumregister (Registro de la Propiedad) ist ein öffentliches Register. Nach Art. 607 CC, 221, 222 LH (Ley Hipotecaria) kann jeder, der ein legitimes Interesse hat, beim zuständigen spanischen Grundbuchamt (Registro de la Propiedad) einen Grundbuchauszug beantragen.
Man unterscheidet den einfachen Grundbuchauszug („nota simple“) und den qualifizierten Grundbuchauszug („certificación registral“). In der Regel genügt ein einfacher Grundbuchauszug. Er ist lediglich eine (unverbindliche) Auskunft und enthält folgende Angaben:
- Beschreibung des Grundstücks („Description“): Grundstücksgröße, bebaute Fläche, Lage,
- Eingetragener Eigentümer („Titulares Actuales“),
- Art des Erwerbs (z.B. Kauf = „compraventa“),
- Datum der Eintragung („dato del inscription“),
- Belastungen („Cargas“).
Der qualifizierte Grundbuchauszug ist eine öffentliche Urkunde und enthält weitere Informationen (z. B. vorherige Eigentümer). Er wird z. B. im Rahmen von Rechtsstreitigkeiten benötigt.
Zwingend notwendig ist u.a. die Eintragung der Gebäudebeschreibung mit Angabe der Konstruktionsflächen (superficie construida). Die Quadratmeter, die hier angegeben werden, beziehen sich auf die Bruttogeschossfläche. D.h. es wird von Außenwand zu Außenwand gemessen, es wird die überbaute Konstruktionsfläche angegeben. Die reine Netto-Wohnfläche ist oft um 25 bis 40 % geringer, zumal bei Wohnungen auch noch die Gemeinschaftsflächen (z.B. Flure) mit einberechnet werden. In Spanien ist diese Berechnung gesetzlich korrekt.
Wir können Ihnen innerhalb weniger Tage den entsprechenden Grundbuchauszug (Nota Simple Informativa) beschaffen, in dringenden Fällen auch innerhalb von 24 Stunden (nähere Info hier).
Das spanische Grundbuch kann (wie auch das deutsche Grundbuch) fehlerhaft sein, da der Erwerb und Verlust des Eigentums auch außerhalb des Grundbuchs erfolgen kann. In Spanien kann z. B. die Immobilie auch durch privatschriftlichen Vertrag erworben bzw. veräußert werden. Auch durch Erbfall kann das Grundbuch unrichtig werden.
Das Register genießt allerdings den „Schutz des guten Glaubens an die Richtigkeit der Eintragung“ (Gutglaubensschutz). Das heißt, man kann von Personen, die im Grundbuch als Eigentümer eingetragen sind, gutgläubig Eigentum erwerben. Der Schutz erstreckt sich allerdings nur auf die Berechtigung und die Lasten, hingegen nicht auf die im Grundbuch genannte Grundstücksgröße oder die Grundstücksgrenze.
Erwirbt eine Gesellschaft (z. B. eine spansiche S.L.) die Immobilie, so wird ins Grundbuch nur die Gesellschaft selbst eingetragen. Im einfachen Grundbuchauszug werden weder der Geschäftsführer noch die Gesellschafter benannt. Der Geschäftsführer kann aber über eine anschließende Handelsregisteranfrage ermittelt werden.
Der neue Eigentümer sollte stets um eine Eintragung in das Grundbuch bemüht sein. Ansonsten besteht die Gefahr, dass der eingetragene (Vor-) Eigentümer das Grundstück an einen gutgläubigen Dritten nochmals verkauft oder Gläubiger des Verkäufers können solange in die Immobilie die Zwangsvollstreckung betreiben, wie diese auf ihn registriert ist.
Der notarielle Kaufvertrag, „escritura“ genannt, ist Voraussetzung dafür, dass der neue Eigentümer im Grundbuch eingetragen werden kann. Der Notar ist gehalten, die protokollierte Urkunde noch am gleichen Tag dem Grundbuchamt per Fax zur Wahrung der Rechte des Erwerbers vorzulegen. Gleichzeitig mit der Unterrichtung des Verkaufes durch den Notar erfolgt eine Vormerkung im Grundbuch („asiento“), wodurch eine andere Eintragung für 10 Tage blockiert wird. Legt der Käufer innerhalb dieser Frist die Verkaufsurkunde beim Grundbuchamt vor, wird die Vormerkung um weitere 60 Arbeitstage verlängert. Nachdem die Grunderwerbsteuer beim Finanzamt bezahlt wurde, kann die Eintragung des neuen Eigentümers im Grundbuchamt erfolgen.