Mallorca Immobilien mieten

Immobilien auf Mallorca mieten – die Langzeitmiete:

Das Mietgesetz von 1994 „Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos“; LAU, wurde zum 05. März 2019 modifiziert. 

Das spanische Mietrecht unterscheidet zwischen der Miete zum Wohnen und der Miete zum sonstigen Zweck. In Artikel 2 der LAU definiert der Gesetzgeber das Konzept der Wohnraummiete. Demnach liegt ein Wohnraummietverhältnis vor, wenn ein Vertrag über ein bewohnbares Gebäude geschlossen wird, dessen vorrangiger Zweck darin besteht, dem Mieter als ständigen Wohnsitz zu dienen. Die Vorschriften über die Wohnraummiete gelten ebenfalls für das Mobiliar, Abstellräume, Garagenplätze, vermietete Räume oder sonstige Nebengebäude, allerdings nur, wenn sie zusammen mit der Wohnstätte vermietet werden.

Hiervon unterscheiden sich deutlich Saisonmietverträge und Mietverhältnisse, die nicht den Wohnraum betreffen, z.B. Vermietung von Geschäftsräumen, Werkstätten, Lehreinrichtungen usw.

Folgende wesentliche Bestimmungen über Wohnraummietverhältnissen sind im LAU festgehalten:

Laufzeit des Mietvertrages: Abschnitt II, Kapitel I, Artikel 6 bis 16

– Die Parteien können sich über die Dauer der Vermietungen frei einigen. Liegt diese bei einem privaten Vermieter jedoch unter 5 Jahren, verlängert sich der Mietvertrag in aller Regel um Jahresfrist bis zu einer Dauer von fünf Jahren insgesamt. Kündigt dann keine der Parteien, so verlängert sich der Vertrag um maximal drei weitere Jahre.
– Der Mieter kann unter Beachtung der vereinbarten Kündigungsfrist (mindestens 30 Tage) und nach Ablauf von 6 Monaten, jederzeit den Vertrag beenden. Die Parteien können für diesen Fall ein Recht des Vermieters auf Erhalt eines Schadensersatzes vereinbaren.

– Der Vermieter ist seinerseits nicht an die Mindestlaufzeit gebunden, wenn er dem Mieter den Eigenbedarf für sich oder Verwandte ersten Grades (Kinder, Eltern, Geschwister) mit einer Frist von mindestens 2 Monaten anmeldet und mindestens ein Jahr seit Vertragsschluss vergangen ist.

Mietzins und Mietkosten: Abschnitt II, Kapitel III, Artikel 17-20

– Der Mietpreis kann zwischen den Parteien frei ausgehandelt werden. Mieterhöhungen können zwischen den Parteien ebenfalls frei vereinbart werden und sie sind nach Ablauf eines jeden Mietjahres möglich. Häufig wird zwischen den Parteien vereinbart, dass sich die Anpassung der Miete jährlich an der Veränderung des Lebenshaltungskostenindex oder des Verbraucherpreisindex o.ä. orientiert. Das spanische Statistikinstitut (INE) veröffentlicht jeden Monat verschiedene Indizes, nähere Informationen dazu finden Sie hier.

– Mietsicherheit: Kautionshinterlegungen sind laut Abschnitt IV, Artikel 36, erforderlich. Sie erfolgen meist in Höhe einer Monatsmiete. Eine Verzinsung ist nicht vorgesehen. Der Vermieter darf darüberhinaus neben der Kaution weitere zusätzliche Sicherheiten und Garantien verlangen bis zu einer Höhe von zwei weiteren Monatsmieten. Die Kaution darf nicht als Mietzahlung bestimmt werden. Sie wird bei Vertragsende an den Mieter zurückgezahlt.

– Nebenkosten: In Spanien fallen unter die Nebenkosten die „generellen Kosten“ (gastos generales) und die „individuellen Leistungen“ (servicios individuales). Bei den generellen Kosten handelt es sich um Kosten für die Instandhaltung des Gebäudes, Abgaben für die Müllabfuhr, Ausgaben für den Gärtner, Ausgaben für die Instandhaltung eines Swimmingpools, Kosten für Versicherungen, etc., wobei es sich hingegen bei den individuellen Leistungen um Strom-, Gas- und Wasserkosten handelt, deren Verbrauch von dem jeweiligen individuellen Zähler abgelesen werden kann. Steuern, Gebühren wie Müllentsorgung und die sogenannte IBI („Impuestos de bienes Inmuebles“ – die Grundsteuer) dürfen laut dem Mietgesetz auf den Mieter umgelegt werden. Die Gemeinschaftskosten sind in der Regel von dem Eigentümer bereits im Mietpreis mitberechnet worden, nur die Kosten von Versorgungsleistungen, wie Strom, Wasser, Gas usw. sind getrennt zu zahlen.

Instandhaltung: Abschnitt II, Kapitel IV, Art. 21-24 und Kapitel V, Art. 26

– Der Vermieter hat dafür zu sorgen, dass das Mietobjekt in einem ordnungsgemäßen Zustand ist und muss für den Erhalt der Bewohnbarkeit der Immobilie sorgen.
– Der Mieter darf nur mit schriftlichem Einverständnis des Vermieters Arbeiten oder Umbauten an der Immobilie vornehmen.
– Die Kosten für kleinere Reparaturen, welche die Abnutzung durch den täglichen Gebrauch der Immobilie mit sich bringt, müssen vom Mieter getragen werden.

Kündigung wegen Pflichtverletzung: Abschnitt II, Kapitel V, Artikel 27

Eine außerordentliche Kündigung von Seiten des Vermieters kann u. a. auch ausgesprochen werden, wenn:
– die Miete, oder andere Beträge, die der Mieter zu zahlen hat, nicht bezahlt werden,
– die Kaution nicht bezahlt wird,
– ohne Genehmigung des Vermieters untervermietet wird,
– der Mieter vorsätzliche Beschädigungen des Gebäudes durchführt, oder bauliche Maßnahmen an der Wohnung vorgenommen werden, die weder behördlich noch vom Vermieter genehmigt worden sind,
– belästigende, gesundheitsschädigende und/oder gefahrvolle Handlungen des Mieters vorliegen.

Mängelgewährleistung

Im spanischen Mietrecht gelten die Gewährleistungsrechte aus dem Kaufrecht des spanischen Zivilgesetzbuches entsprechend. Der Vermieter ist demnach zur Mängelbeseitigung verpflichtet, wenn die vermietete Sache bei Vertragsschluss einen versteckten Mangel hat, welcher dem Mieter unbekannt war und welchen er auch nicht hätte kennen müssen. Ein Mangel liegt dann vor, wenn die Sache nicht mehr den vertragsgemäßen Gebrauch zulässt oder diesen so stark einschränkt, dass der Mieter den Vertrag nicht oder zu anderen Konditionen (geringere Miete) abgeschlossen hätte. Wichtig in diesem Zusammenhang ist, dass der Mieter bei Auftreten eines Mangels und der Nichtbeseitigung durch den Vermieter die Miete nicht mindern darf. Nach spanischem Recht hat der Mieter einen Schadensersatzanspruch gegen den Vermieter. Mindert der Mieter die Miete selbstständig oder stellt die Mietzahlung sogar vollständig ein, läuft er Gefahr, dass der Vermieter ihm wegen Verletzung einer Hauptleistungspflicht („Zahlung der Miete“) kündigt. Außerdem läuft der Mieter Gefahr, dass der Vermieter eine Räumungsklage bei dem zuständigen Gericht der ersten Instanz (Juzgado de Primera Instancia) einreicht nebst Einklagung der noch offenen Miete.

Kündigung und Räumung bei Zahlungsverzug des Mieters

Es genügt der Rückstand einer einzigen Miete zur Kündigung. Gerichtliche Räumungsbefehle werden durch ein mündliches Verfahren abgewickelt, das keine Fristen für Schriftsätze kennt und deren mündliche Verhandlung sehr kurzfristig erfolgen werden kann. So kann eine Räumung bereits nach einer Frist von 10 Tagen erfolgen. Der Mieter hat bis zum letzten Augenblick die Möglichkeit, die Räumung gegen Bezahlung aller Rückstände zu verhindern.

Zum Schutz der Vermieter hat der Gesetzgeber ein Register geschaffen von rechtskräftigen Urteilen wegen nicht gezahlter Mieten. So kann sich ein Vermieter vorab informieren, ob ein Mietinteressent bereits zur Räumung einer Wohnung wegen fehlender Mietzahlungen rechtskräftig verurteilt worden ist.

Die Ausführungen dienen ausschließlich der allgemeinen Information und stellen keine Rechtsberatung dar. Die Übersicht wurde mit größter Sorgfalt erstellt. Jede Haftung für den Inhalt bleibt jedoch ausgeschlossen.