Steuern beim Kauf und Verkauf
Kauf der Immobilie
Hier wird zwischen einmaligen und laufenden Steuern unterschieden.
Einmalige Steuern
Beim Kauf einer Immobilie muss der Käufer entweder Mehrwertsteuer (IVA) oder Grunderwerbsteuer (ITP) zahlen.
Mehrwertsteuer (IVA)
Die Mehrwertsteuer fällt nur beim Verkauf durch einen Unternehmer an. Bei Verkauf von Bauland und Geschäftsgrundstückenbeträgt die Steuer 21%.
Bei erstmaligem Verkauf von neu gebauten Eigentumswohnungen und Ein- oder Mehrfamilienhäusern fallen lediglich 10 % I.V.A. an.
Bei allen Geschäften, die der Mehrwertsteuer unterliegen, fallen zusätzlich 1,2 % Stempelsteuer an.
Alle späteren Übertragungen unterliegen nicht der Mehrwertsteuer, sondern der Grunderwerbsteuer (ITP).
Grunderwerbsteuer (ITP)
Bei allen Verkäufen, die nicht der Mehrwertsteuer unterliegen, fällt die Grunderwerbsteuer (ITP) an. Diese ist auf den Balearen nach der Höhe des Kaufpreises gestaffelt und beträgt zwischen 8% und 11 %.
Die ersten 400.000 € vom Kaufpreis werden mit 8 % versteuert.
Zwischen 400.000,01 € und 600.000 € beträgt die Grunderwerbsteuer 9 %.
Zwischen 600.000,01 € und 1.000.000 €:10%.
Über 1.000.000 €: 11 %.
Laufende Steuern
Als jährlich wiederkehrende Steuern fallen für den Käufer die Grund- und Einkommensteuer an.
Grundsteuer
Die Grundsteuer (Impuesto sobre Bienes Inmuebles, IBI) wird auf den Wert von Land- und Stadtgrundstücken auf der Basis des Katasterwertes von der Gemeinde erhoben und ist jährlich zu entrichten. Die Höhe der Grundsteuer ist von Gemeinde zu Gemeinde unterschiedlich und liegt in der Regel zwischen 0,3% und 1,1% des Katasterwertes.
Einkommensteuer
Vermietet der Eigentümer seine Immobilie, hat er grundsätzlich Einkommensteuer zu zahlen. Handelt es sich um einen residenten Vermieter kommt in der Regel nur 50% der Mieteinnahmen zum Ansatz. Der Steuersatz ist progressiv und richtet sich nach seinem persönlichen Gesamteinkommen.
Aufwendungen sind absetzbar. Beim nicht-residenten Vermieter beträgt der Steuersatz 19%. Doch selbst im Falle der Selbstnutzung durch den Immobilieneigentümer fällt Einkommensteuer an, wenn er die Immobilie nicht als seine gewöhnliche Wohnung benutzt. In diesem Falle wird ihm ein fiktives jährliches Einkommen von 1,1% des Katasterwertes zugerechnet.
Vermögensteuer
Die Vermögensteuer liegt bei 0,2 bis 2,5 % des Vermögens, wobei jeder Steuerschuldner einen Freibetrag von 700.000 € hat.
Verkauf der Immobilie
Auf Seiten des Verkäufers fallen die gemeindliche Wertzuwachsteuer (Plusvalía) und die Gewinnsteuer im Rahmen der Einkommensteuer an.
Gemeindliche Wertzuwachssteuer (Plusvalía)
Die Plusvalía besteuert den Wertzuwachs von Grund und Boden (nicht von Gebäuden) seit dem letzten Eigentumswechsel (z.B. durch Vererbung, Verkauf, Schenkung) der Immobilie. Steuerpflichtig ist der Verkäufer. In der Praxis wird sie jedoch häufig vertraglich dem Käufer auferlegt. Dies ist nicht möglich, wenn der Verkäufer als Unternehmer einem Privatmann die Immobilie verkauft. Berechnungsbasis für die Steuer ist der Katasterwert (valor catastral), der aus der jährlichen Gemeindesteuerquittung abgelesen werden kann.
Gewinnsteuer / Einkommensteuer
Der Gewinn aus dem Verkauf einer Immobilie unterliegt der Einkommensteuer. Der Steuersatz für Residente liegt zwischen 20 % und 24 %, für Nicht-Residente beträgt er 19 %. Der Gewinn errechnet sich grundsätzlich aus der Differenz zwischen dem damaligen Anschaffungspreis und dem Verkaufspreis. Die Inflation wird mit einem gewissen Faktor berücksichtigt und anrechenbare Kosten ( wie Steuern und Aufwendungen für Wertverbesserungen) sind abzugsfähig . Ist der Verkäufer Nicht-Resident, ist der Käufer verpflichtet, 3% des Kaufpreises einzubehalten und als Vorauszahlung auf die Gewinnsteuer des Verkäufers an den spanischen Fiskus abzuführen.